LES DIFFERENTES SURFACES

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LES DIFFERENTES SURFACES

 

Surface cadastrale

Surface d’une terrain ou d’une assiette foncière telle qu’elle figure dans les documents cadastraux.

Rappelons que les documents cadastraux sont principaleemnt à caractère fiscal quisqu’ils permettent de fixer l’assiette de l’impôt foncier. Le plan cadastral couvre l’ensemble du territoire national . En matière d’origine de propriété, les documents cadastraux ne constituent qu’une présomption simple.

La surface cadastrale peut être issue d’une prpentage (mesurage effectué par un géomètre expert), d’une détermination graphique à partir du plan cadastral ou encore de mesurages effcetués sur le terrain pour les plans numériques.

 

Surface fiscale

Elle émane de la simplification de la réglementation apllicable aux conventions ANAH, notamment grâce à la prise en compte de la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m² par logement. Cette surface, dite « fiscale » est la surface définie par le Code général des impôts, utilisée pour les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif. Les propriétaires privés peuvent bénéficier de ces dispositifs et notamment du « Besson dans l’ancien », ce qui leur permet d’appliquer une déduction forfaitaire égale à 40% en cas de respect de plafonds de ressources et de loyers.

 

Surface habitable

Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m (Code de la construction et de l’habitation).

 

Surface utile

La surface utile d’un logement est la superficie hors œuvre nette dont on déduit les éléments de structures et de circulation verticlaes ;

Elle est utilisée en expertise immobilière, en habitation et en immobilier d’entreprise ;

 

Surface pondérée

Certains types de surfaces peuvent faire l’objet d’une pondération par des coefficients correcteurs, par exemple dans les baux, dans certains documents administratifs… La surface pondérée permet de fixer le prix de vente ou de location d’un local et d’établir au besoin des ratios comparatifs entre lots.

 

  

 

Surface privative d’un lot de copropriété

Superficie des planches de slocaux clos et ouverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des caves, garages, emplacements des staionnement ni des lots ou fractions de lot d »une superficie inférieur à 8 m². Il n’est pas non plus tenu compte des planchers des parties de slocaux d’une hauteur inférieur à 1,80m (loi du 18 décembre 1996 et décret du 23 mai 1997).

 

Surface Loi Besson

La superficie du logement est prise en compte pour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafonds fixés par mètre carré.

Dans le dispositif Besson, pour le neuf comme l’ancien, elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement, dans la limite de 8 m², la moitié de la superficie  des annexes. Ces dernières (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables…) doivent être à l’usage exclusif de l’ocuupant et faire au moins 1,80m de haut ; Balcons, loggias et vérandas peuvent également rentrer dans le calcul, de même que les terrasses, accessibles en étages ou aménagées, de moins de 9m².

 

Surface corrigée, loi de 1948

Superficie « théorique » de locaux  d’habitation déterminé par application à la surface réelle d’un nombre important de coefficients et correctifs en fonction de la situation, de l’état d’entretien et edes éléments de confort et d’équipement de slocaux (loi du 1er septembre 1948 et décret du 22 novembre 1948).

 

Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)

Somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction (Code de l’urbanisme).

Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

Surface obtenue à partir de la SHOB en déduisant la surface des planchers des combles et des sous-sols non aménageables, des toitures terrasses, des balcons, des loggias et surfaces non closes des rez-de-chaussée, des parties de bâtiment aménagées en vue du strationnement des véhiculesn d’une surface forfaitaire de 5% relative à l’isolation des locaux et éventuellement d’autres déductions spécififques (Code de l’urbanisme).

 

Surface Développé Hors Œuvre Pondérée (SDHOP)

C’est la somme des surfaces hors œuvre (c’est-à-dire murs périmètres compris) des différents niveaux d’un bâtiment, chaque surface étant affectée de coefficients de pondération proportionnels à l’un ou l’autre des éléments suivants : l’utilité du niveau par rapport à celle d’un niveau courant (en cas d’évaluation de la valeur vénale) et leur prix de revient (en cas d’véluation du coût de construction ou de reconstruction).

 

Publié dans LOI CARREZ ET BOUTIN

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